Investir dans l'immobilier

L'immobilier est le placement par excellence des Français. Et quand je parle de placement, je ne fais pas référence qu'à la plus-value ou aux intérêts que pourra générer cet investissement. Car ce qui attire en en premier lieu dans l'immobilier c'est le sentiment de sécurité et de stabilité. Les différentes crises financières qui ont eu lieu dans le passé ont eu pour effet de nuire à l'image des placements financiers. L'immobilier n'apporte peut-être pas autant de rendement que certains autres placements, mais ce domaine est vu comme étant plus pérenne sur le long terme, moins soumis aux quintes de toux du marché.

Puisque l'on pense au long terme à l'évocation de l'immobilier, on pense aussi à une assurance de toucher dans le futur des revenus complémentaires, généralement pour assurer sa retraite. Une raison qui rend aussi l'investissement immobilier intéressant est qu'il s'agit d'un domaine où il est possible d'investir à crédit au travers d'un prêt immobilier. Tous les placements n'offrent pas ce genre de possibilité… et tous les placements ne permettent pas de se constituer un patrimoine avec un capital de départ faible si ce n'est quasi inexistant.

L'immobilier serait donc un placement long terme alliant à la fois la sécurité financière et mentale, car oui les montagnes russes émotionnelles peuvent être fatigantes. Et bien… tout dépend de ton objectif car le domaine de l'immobilier est vaste, et il existe plusieurs stratégies possibles que tu peux mettre en place suivant le résultat que tu souhaites obtenir et dans quels délais tu souhaites les obtenir !

C'est parti pour un petit tour d'horizon dans le monde de l'immobilier ou tu verras différentes solutions à savoir :
. Le classique, que cela soit pour acheter ta résidence principale/ secondaire ou pour réaliser un investissement locatif
. Le moins classique ou encore le pierre-papier au travers des SCPI, du crowdfunding ou encore des SIIC.

Les solutions classiques pour investir en immobilier

Tu souhaites être propriétaire de ta première résidence. Et oui, c'est important d'aborder ce point en premier car c'est l'un des sujets qui revient le plus souvent. Posséder sa maison c'est posséder un actif, un bien qui a de la valeur, qui ne pourra pas en perdre, dont les loyers (remboursement du crédit) servent à faire gonfler ton patrimoine plutôt que de perdre ton argent dans un loyer en location…

A dire vrai… un actif est ce qui va générer des revenus. Et des revenus c'est ce qui fait que tu vas mettre régulièrement de l'argent dans ta poche… Si ta résidence principale (ou autre) ne te rapporte pas d'argent régulièrement (au travers d'une location par exemple…), alors il ne s'agit pas d'un actif.

Pour ce qui est de sa valeur, oui un bien aura toujours la valeur que le marché voudra bien lui donner. Je suis certain que tu connais certaines personnes qui ont acheté trop cher leur résidence et qui perdraient de l'argent s'ils la vendaient.

Et pour terminer par rembourser un crédit vaut mieux que payer un loyer, cela dépend des sommes allouées chaque mois et ce que tu obtiens en contrepartie de ces sommes. Certaines solutions de location sont plus avantageuses que de devenir propriétaire…

La seule vraie raison indémontable liée à l'immobilier est la valeur phycologique que tu vas lui donner. Cela pourrait être par exemple le fait de te sentir en sécurité d'avoir un toit qui t'appartient au-dessus de la tête. Pour le reste, tu l'auras compris, tout est une question de paramètres qui iront financièrement dans ton sens… ou pas ! Autrement dit, laisses tomber les idées reçues et prépares toi à réaliser une analyse plus poussée avant de valider un projet immobilier. Ceci étant dit, tu auras compris que cet article va se diriger vers les solutions qui peuvent te faire gagner de l'argent, donc des actifs.

Et pour gagner de l'argent avec un bien immobilier il est intéressant de le mettre en location ! C'est l'option vers laquelle se tourne un certain nombre de personne. Dans le domaine de la location, si tu parcoures les annonces relatives aux locations immobilières, tu trouveras des locations nues et des locations, habillées (?), meublées semble plus correct ! La location nue c'est simplement un bien qui est entièrement vide et dans lequel le locataire pourra y faire son petit nid douillet, mettre ses meubles, sa décoration… et, sauf en cas de déficit foncier, te laissera seul face à une fiscalité très lourde. Tu pourras opter pour le forfait ou le réel.

Dans le premier cas, tu seras imposé à hauteur de 70% des revenus fonciers (avec un abattement forfaitaire de 30%). Il ne te sera pas possible de déduire les dépenses, charges et autres frais liés à ton bien car ils sont "compris" dans ces fameux 30%. Si tes frais réels sont inférieurs au forfait, tant mieux.

S'ils sont supérieurs, il te reste le second cas, à savoir le réel. Ici tu pourras déduire de tes revenus toutes les dépenses, charges et autres frais liés à ton bien. Ce qu'il restera est soumis au barème de l'impôt sur le revenu auquel tu ajouteras les 17,2% de prélèvements sociaux. La fourchette haute de l'imposition est de 45%, ce qui peut t'amener à un total de plus de 60% d'impôt sur tes revenus…

Tu vois tes revenus, tu ne les vois plus ! Une sorte de tour de magie qui mettra à mal le projet de petit complément de revenus quand tu seras plus vieux…

Pour cela, l'une des solutions pourrait être la location meublée. Tu la verras sous l'appellation de LMP ou LMNP suivant qu'il s'agisse de ta source de revenus principale ou non. LMP signifie Location Meublée Professionnelle et le N de LMNP signifie Non… Professionnel . C'est un complément à une autre activité. Puisque tu es ici, le LMP n'est pas encore pour toi (et ne le sera peut-être jamais). Tu verras donc le LMNP et les avantages du LMNP. Il s'agit d'une niche fiscale ou les revenus locatifs sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce qui veut dire que tu devras créer une entreprise pour faire de la Location Meublée Non professionnelle. Rassure-toi, c'est très simple et rapide à faire. Et puisque tes revenus seront imposés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux, la fiscalité est moins forte. Là aussi, tu pourras opter pour le régime du forfait ou du réel. Dans le cas du forfait, l'abattement forfaitaire sera de 50% des revenus locatifs. Dans le cas des frais réels, tu prendras les revenus issus de ta location auxquels tu retireras tous les frais relatifs à ton bien.

A ce stade tu dois certainement te dire que la seule modification se trouve au niveau de l'abattement forfaitaire qui passe de 30% en location nue à 50% en location meublée. Du reste, dans le cas du réel, on retire dans tous les cas les frais qui pèsent sur le bien immobilier…
En fait oui et non…
Oui dans les deux cas, il est possible de déduire de tes revenus les frais et les charges que tu dois supporter au niveau de ton bien. La différence concerne la nature des charges. Celle-ci sont indiquées au niveau du code général des impôts.

Au niveau de la location nue, tu pourras déduire de tes revenus :
. Les frais de gestion, de garde et de procédure
. Les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration
. Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant à ta charge
. Les provisions pour charge de copropriété
. Les primes d'assurance
. Les impôts et taxes
. Les intérêts d'emprunt (dans le cas d'un crédit…)
. Et enfin les indemnités d'éviction et frais de relogement.

Au niveau de la location meublée, tu pourras déduire de tes revenus :
. Toute le liste des éléments présentés précédemment, que cela soit en charge ou en amortissement
. Les frais d'amortissement du bien et du mobilier.

L'amortissement est la perte de valeur d'un bien immobilisé de l'entreprise. Cette perte de valeur peut être liée à l'usure, au temps ou à l'obsolescence. Je te donne un exemple concret pour que tu comprennes bien ce qui se cache derrière cela. Tu achètes un bien. Ce bien possède des fenêtres. Ces fenêtres vont se dégrader dans le temps. La durée d'amortissement prise en compte est généralement de 25 années. Si tes fenêtres t'ont couté ou sont estimées à 25 000€ (oui car tu as acheté un bien qui dispose déjà de fenêtres…), alors tu pourras amortir ces 25 000€ sur 25 ans. Tu pourras donc placer 1 000€ en charge durant 25 ans rien que pour les fenêtres. Ton bien dispose de murs, d'une toiture, de peinture ou de papier peint… Tu vas donc pouvoir passer en charge un grand nombre d'éléments qui vont venir faire baisser l'imposition.

. Si tu as réalisé les démarches avant d'acheter ton bien, tu pourras également déduire certains frais relatifs à l'achat du bien comme les frais de l'agence immobilière ou les frais de notaire. Il te sera possible de placer ces frais en amortissement ou en charge. Tu connais désormais ce qu'est l'amortissement. Si tu les places en charge, tu auras une enveloppe de déficit foncier avant même d'avoir commencé ton projet. Ce qui veut dire que tu vas toucher des revenus, tu vas déduire l'ensemble des charges et il te restera une certaine somme positive sur laquelle tu pourrais être imposé. Tu vas déduire de cette somme le déficit que tu as dans l'enveloppe de déficit. Si tu as bien ficelé ton projet, l'enveloppe te permettra de gommer tes impôts durant plusieurs années…
. Il te sera nécessaire d'avoir un comptable, les frais sont également déductibles…

La location meublée est idéale aux petites et moyennes surfaces dans les grandes villes. Tu pourras ainsi facilement louer ton bien à des étudiants, de jeunes actifs ou des personnes qui ont tout simplement envie d'avoir un endroit ou se loger sans se soucier des problématiques que cela peut engendrer.

Que ton projet se porte sur de la location nue ou meublée, il te sera nécessaire de passer un peu de temps à analyser le marché, à réfléchir à ton dossier et à monter ce dernier afin de t'assurer que ton investissement soit le plus judicieux possible (et à présenter un dossier solide si tu comptes obtenir un prêt immobilier). Ta réflexion prendra en compte la place que prendra cet investissement au sein de ta stratégie globale. Stratégie qui sera établie suivant tes objectifs . Pour obtenir des objectifs atteignables, réalisables et adaptés pour toi, clique ici .

Si tu as échangé avec certains acteurs dans le domaine financier, tu as aussi certainement entendu parler de Pinel pour l'immobilier neuf. Ou encore du dispositif Denormandie pour l'ancien. Ces solutions sont-elles les plus intéressantes ? Pas forcément. Cela dépend de la manière dont cet investissement va s'intégrer dans ta stratégie financière. De nombreuses personnes, par exemple, se jettent sur le Pinel afin de bénéficier de la cerise qu'est la partie défiscalisation que le Pinel apporte. Si le bien immobilier était un gâteau, c'est dommage de ne regarder que la cerise. Elle qui ne représente, au final, qu'une toute petite part du gâteau dans son intégralité… Location nue, LMNP, Pinel, Denormandie, en nom propre ou en Société Civile Immobilière (SCI), il faudra investir et t'investir dans tous les cas si tu souhaites obtenir un rendement intéressant. Et, comme pour chaque investissement, il y aura toujours un risque. A toi d'analyser la prise de risque et si cette dernière est à la hauteur de la possible récompense à venir.

Déléguer pour investir dans l'immobilier

Il te sera également possible de t'orienter vers des solutions moins classiques tel que l'immobilier pierre-papier. L'immobilier pierre-papier regroupe différents investissements. Tu y retrouveras :
. Le crowdfunding , ou il te sera possible d'investir dans l'immobilier. Le crowdfunding est plus large que l'immobilier, si tu veux en savoir plus, tu peux cliquer ici .
. En français, tu entendras parler de financement participatif, dans le cas présent, en lien avec l'immobilier.
. Les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées ou SIIC. Ici tu pourras devenir actionnaire d'une société et ainsi percevoir des dividendes (une partie des bénéfices réalisés par la société).
. Et enfin les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou SCPI. Ici tu seras propriétaire associé et tu pourras percevoir des loyers.

Le crowdfunding est un terme général qui signifie le financement participatif. Ce financement participatif englobe de nombreux domaines et peut recourir à différentes appellations. Pour en savoir plus sur ce sujet je t'invite à cliquer ici
. Pour appeler les choses autrement, ce genre de financement est réalisé par la "foule". Un certain nombre d'investisseur participera à la réalisation d'un projet en prêtant une certaine somme. Il s'agit d'une alternative aux solutions classiques comme le recours aux banques.

Les intérêts que tu pourras toucher en prêtant ton argent dépendra tout simplement du dossier. Généralement, au plus le projet est risqué, au plus les intérêts sont importants afin d'attirer les investisseurs. Les intérêts sont souvent compris entre 9 et 15% bruts et les projets durent en moyenne entre 18 à 24 mois. Les plateformes spécialisées dans ce genre de projet ont tendance à délivrer les intérêts à la fin du projet (au même moment que le remboursement du capital). Si tu as déjà lu quelques articles sur notre site, tu sais que je suis un grand fan des intérêts composés. Aussi j'ai une préférence pour les plateformes qui délivrent les intérêts mois après mois. Ceci afin de pouvoir les réinvestir est de générer des intérêts sur des intérêts (c'est cela le principe des intérêts composés !). Ceci te permettra de faire grossir ton patrimoine beaucoup plus rapidement.

Lors d'une inscription sur une plateforme de crowdfunding, tu devras remplir un certain nombre d'information afin de disposer d'un compte. En plus de ce compte (qui te permettra de déposer et de retirer de l'argent), il te sera nécessaire de répondre à un questionnaire. Celui-ci permet à la plateforme de connaitre ton niveau d'expertise dans le domaine et de limiter ou non ton accès à certains investissement… Tu trouveras plus d'information à ce sujet ici .

Les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (en bourse) ou SCII sont aussi appelée des sociétés foncières. Ces sociétés doivent reverser aux actionnaires au moins 95% des loyers qui sont perçus et 70% des plus-values qui sont réalisées. L'intérêt d'une SCII réside dans le fait que tu voudrais peut-être investir dans l'immobilier pour diversifier tes placements mais que tu n'as pas forcément envie d'être en gestion directe des biens immobiliers et des problématiques qui s'y rapportent. Le métier d'une SCII est d'investir les capitaux collectés dans l'acquisition ou la construction d'immeubles afin de les mettre en location. Il est possible d'investir dans un SCII au travers d'un Compte-Titres Ordinaire (CTO) , par exemple. Si tu veux en savoir plus sur ce qui te permet d'investir en bourse, clique ici . Et puisque l'on parle d'investissement en bourse, il te sera possible de sélectionner des SCII implantées dans différents pays et investissant dans différents pays.

Et enfin, tu peux devenir propriétaire associé et percevoir des loyers au travers d'une Société Civiles de Placement Immobilier ou SCPI. IL existe plusieurs types de SCPI, de rendement, de plus-value et de défiscalisation. Les SCPI existent depuis les années 1970 et il est possible d'y souscrire par le biais d'un crédit immobilier. Le rendement brut est un peu plus faible que les solutions précédentes. Mais il est assez facile à obtenir et il est toujours possible d'utiliser l'effet levier apporté par le crédit immobilier pour décupler facilement le rendement… Si tu investis par le biais d'une SCPI, c'est cette dernière qui se chargera de gérer le parc immobilier et de te reverser le loyer. Il s'agit ici d'un investissement plutôt orienté sur le long terme. Il te sera également possible d'investir dans des SCPI par d'autres moyens tel qu'au travers d'une Assurance Vie .

Quelle que soit la solution, le ticket pour participer à l'aventure est bas et ce genre d'investissement demande moins d'efforts de gestion que les solutions classiques. Encore une fois, tout dépend des objectifs que tu poursuis et de ta situation personnelle.